疫情期间房贷逾期，为何法院未判决拍卖房屋？

作者/郭灿炎律师

【案情简介】

2015年11月18日，原告某银行与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》主要约定：借款人借款本金为46.9万元，用于购买位于某市某路199号某小区20号楼2单元2801的房屋一套；期限240个月，即从2015年11月18日起至2035年11月18日止。2020年9月23日，被告就上述抵押财产办理了正式抵押登记，权利人为原告某银行。2015年12月10日，原告某银行按照合同约定向被告指定账户发放借款46.9万元，被告2020年12月，2021年1月、2月、3月、5月、6月，2022年2月、3月、4月陆续偿还逾期欠款。截至2022年5月11日，被告尚欠原告某银行贷款本金余额325,505.01元，拖欠本金6,975.94元，拖欠利息13,033.43元，拖欠罚息805.96元。

原告诉请：一、被告偿还借款本金余额338,334.01元、利息6,613.19元、罚息206.88元（利息、罚息暂计算至2021年12月8日，自2021年12月9日至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算），以上暂计345,154.08元；二、判令原告对被告名下位于某市某路199号某小区20号楼2单元2801号的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。诉讼中，被告愿意偿还逾期贷款，并继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》。

【判决结果】

一、被告于判决生效后十日内向原告某银行偿还逾期贷款20,815.33元（截至2022年5月11日，具体数额以实际偿还之日原告银行系统为准），之后继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》；

二、驳回原告某银行的其他诉讼请求。

【律师解读】

一、逾期还贷判决要综合衡量各方利益

《民法典》第五百六十三条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告某银行主张被告未按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告某银行要求宣布借款合同提前到期，被告确实存在逾期偿还贷款的事实，但其亦在积极偿还逾期贷款，并愿意继续履行借款合同。原告某银行作为商业银行，之所以开展个人按揭贷款业务，不仅基于银行分散风险的目的，而且也是其承担满足居民消费需求、落实保基本民生“六保”任务、促进社会整体繁荣和经济持续向好发展等社会责任的应有之义，同时考虑近两年全国经济下行形势及新冠肺炎疫情影响，被告的逾期行为也有客观因素，原告作为金融机构，应持宽容、理解态度。从被告拖欠按揭款的金额来看，尚不足以对原告某银行享有的债权造成实质性的危害。

综上，基于保持合同的稳定性，维护交易安全、全面，被告偿还逾期贷款并继续履行合同，不影响合同目的实现，对原告某银行要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，被告提前清偿全部贷款本息及原告某银行对被告抵押财产拍卖变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。

二、法院判决也要体现民生关怀

促进社会公平正义、保障人民安居乐业，是人民法院肩负的一项重要职责任务。人民法院判决也要体现“司法有温度、居者有其屋”的民生关怀。

《民法典》第五百三十八条规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，案涉房产系被告所购的唯一一套住房，若仅因其轻度违约，即拍卖处置其房产，将使被告居无定所，被告不仅将损失首付资金，还要承担评估、拍卖、受理费等额外费用。考虑到被告愿意继续履行借款合同，并非恶意欠款，故法院认定不宜对该房产进行拍卖变卖处置。