支付购房款未达百分之五十，为何排除房屋的强制执行？

作者/武景生律师

【案情简介】

2016年5月30日，许某与A房地产公司（以下简称A公司）签订《商品房购销合同》，约定许某购买A公司一套房屋，合同总价款为396230元。

2016年4月5日，许某共支付购房款166230元。

2017年8月25日，许某对案涉房屋进行装修，并交纳了2017年8月至2020年5月期间的物管费。

2020年12月15日、12月28日，不动产登记中心先后出具两份《证明》，载明：自2016年6月5日至2020年12月28日，无许某的不动产登记信息。

某建筑公司与A公司因建设工程施工合同纠纷，经法院判决裁定查封、扣押、冻结A公司价值5000万元的财产。法院在执行上述裁定时，于2016年6月13日查封了A公司部分房屋，其中包括许某购买的房屋。

许某以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。被驳回后，又提起执行异议之诉。

【判决结果】

实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。

对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。许某已经支付的购房款虽然未达到总价款的50%，但许某在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在此情况下，一审法院认定许某对于案涉房屋有足以排除执行的物权期待权、可以排除强制执行，并无不妥。