未退还履约保证金，逾期占用房屋的费用是否支持？

作者/林玲律师

【案情简介】

A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定：A公司承租B公司位于朝阳区某社区房屋（以下称“涉诉房屋”），租期自2018年6月1日至2019年1月31日。A公司向B公司支付履约保证金1047817.66元，B公司应在合同到期后30日内将履约保证金退还给A公司。

《房屋租赁合同》届满后，A公司将涉诉房屋返还给B公司，但B公司拒绝全额退还履约保证金，仅同意退回36735.18元。

B公司称，A公司存在未按合同约定返还房屋的情形，具体表现为：第一，涉诉房屋的踢脚线损坏、墙面未恢复原状、玻璃贴膜掉落并有文字，B公司一直联系A公司进行恢复，直到2019年2月26日A公司才恢复完毕。根据合同第7.11条约定，A公司应支付逾期占用房屋的费用，逾期天数为25天（自2019年2月1日至2019年2月25日），占用费标准为月租金的两倍，占用费数额为935551.48元。第二，涉诉房屋中的部分家具损坏和丢失，A公司应予以赔偿，赔偿数额为75384元。第三，A公司尚有147元打印费未交纳。上述三项费用应在保证金中抵扣，抵扣后剩余保证金36735.18元。

A公司不认可B公司说法，多方咨询，最终委托林律师向法院提起诉讼，请求B公司退还保证金。

【判决结果】

一审判决：

被告B公司退还原告A公司保证金760670.66元。

被告B公司不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

驳回上诉人B公司的上诉，维持原判。

【律师解读】

办公室到期退租，应注意交接清晰，尤其是拎包入住型办公室，退租时应特别注意房屋交接的彻底性，否则将面临承担昂贵的代价。

一、A公司是否需要承担违约责任？

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

A公司虽于2019年1月31日将涉诉房屋返还给B公司，但双方同时确认踢脚线、墙面、工位摆放、玻璃粘贴及文字书写等内容需要恢复，故A公司未按约定标准返还房屋，该行为已构成违约，应承担相应违约责任。

二、A公司超期25天将“踢脚线、墙面、工位摆放、玻璃粘贴及文字书写等内容恢复”完毕，应按照什么标准承担违约责任？

《房屋租赁合同》第7.11条约定，A公司应在合同租期届满时将涉诉房屋恢复原状并返还给B公司，因未按原状交付房屋造成房屋逾期返还的，应按月租金的2倍支付超期占用费。该条款实为A公司未按约定标准返还房屋的违约责任。违约责任赔偿应综合衡量多方面因素，包含但不限于合同约定、实际损失、各方过错、争议背景等因素。

关于超期占用费的数额，A公司主张标准过高并请求法院予以酌减，法院以B公司的实际损失为基础，综合考虑A公司的过错程度、房屋恢复原状实际情况、双方协商过程等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定该部分费用数额为28万元。

综上，法院作出上述判决。